下一个百亿级酒店市场——存量酒店改造设计

随着房地产行业增长时代的结束，酒店增量市场已经成为稀缺资源，各个酒店品牌为扩大自身规模所展开的物业争夺战随处可见，再加上酒店行业新兴业态的加入“僧多粥少”的煎熬成为常态。大家都将目标转向了以经济型酒店以及单体酒店为主的存量市场。

什么是存量?

任何资产一但建设完成(包括城市、道路、管线，高架桥等)，就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，也是要创造价值。

存量改造的特点

改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中小型更新项目一般仅通过物业内部的装修改造，来快速提升租金价值;中型更新项目则是调整物业的初始规划和使用属性，例如商场改办公楼，办公楼改长租公寓等。

改造模式有哪些?

主动改造：或是在政府的驱动下，为了适应外部社区的整体风格而进行的，亦或是出于提升大楼租金和租户价值的考虑而进行的。

被动改造：主要源于物业老化、消费升级、租赁和人工成本连年攀升等因素，比如设备老旧已无法再用或是安全因素存在隐患。

存量改造如何实施?

成本管控：在改造的实施过程中，成本管控是核心，也是一个项目成败的关键因素。从经济利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影响到后续运营管理的财务分配。为了加快整个改造周期，可将每个改造的阶段和步骤细分为模块进行精细化管理。

协同合作：对于商业物业的改造来说，从模块化管理的角度可分为三块：设计、招商和运营。设计要有与招商和市场对接的能力，招商要有设计和方案的研判能力，而运营要根据实际情况向设计提出要求，因为可能某个环节的设计更加合理就能在运营环节节省很大的人工成本。

行业报告显示，存量酒店随着物业老化、消费升级、租赁和人工成本连年攀升等因素，大批酒店业主迎来经营困境，而这些业主在整个行业所占比例已超过50%。伴随酒店行业增量资源稀缺和增量增速放缓，供需平衡点的到来，卖方市场逐步演进到买方市场。这些状况将催生酒店业迎来一轮新的结构性调整——存量改造。存量改造将成为整个酒店行业第三次结构性机会。这次结构性机会将会涉及酒店行业半壁江山，挖掘的市场价值将达数千亿。

北京非设计认为：酒店行业经过几十年的发展，在数量上已经够大，但“模仿”多于“创新”、“标准”大于“适用”的现状，也使得目前行业的质量不强，投资回报不高。只有当行业回归本原，无论科技发展到什么样的水平、房地产如何强大，酒店还是一个人服务于人的行业;从顾客体验出发，多类型、多品种的酒店行业经营才能正常发展，并且呈现出蓬勃的发展趋势。